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中国体彩网app下载: 齊齊哈爾:物業管理條例

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   《齊齊哈爾市物業管理條例》已由齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務委員會第十八次會議于2018年11月26日通過,經黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于2019年4月26日批準,現予公布,自2019年7月1日起施行。

   齊齊哈爾市人民代表大會常務委員會2019年4月29日

 

第一章總則

 

   第一條為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益,改善人民群眾的居住和生活環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

   第二條本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

   本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理和使用,維護環境衛生和相關秩序的活動。

   第三條市人民政府物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,縣(市)、區人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

   其他相關行政主管部門按照各自職責,做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。

   第四條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉與換屆等工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解處理物業管理糾紛。

   社區居(村)民委員會負責協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

   物業行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會的物業管理人員的業務培訓和考核。

   第五條物業服務企業享受國家和省、市制定的現代服務業優惠政策。

   物業服務企業在住宅小區內共用設施設備和場地的維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的非經營性用水、用電、用氣、用熱價格按照國家、省、市相關法規政策執行。

   第六條老舊住宅區的改造整治應在各級政府的主導下進行。本著因地制宜、先易后難、區域負責、分批實施的原則,將地方財政投資、業主投資、社會投資等與建筑節能改造、供水供熱管網改造等國家政策性補助資金結合起來,形成多元化投資改造的保障機制。

   老舊住宅區改造整治完成后,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。

 

第二章新建物業與前期物業管理

 

   第七條物業管理區域應當按土地使用證確定的使用范圍為基礎,結合建筑物規模、物業的共有、共用設施設備和社區建設等因素劃定。

  分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

   建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房房屋銷售備案及棚改回遷房備案時,應當向所在地物業行政主管部門進行物業管理區域備案,并將備案情況告知物業項目所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。

   物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案,載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共用部位共用設施設備主要情況和配套建筑等事項。

   建設單位在物業銷售時,應當將物業管理區域向物業買受人明示并在物業買賣合同中載明。

   第八條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

   物業管理區域內的配套建筑,不得擅自改變用途。

   第九條建設單位應當在物業管理區域內按規劃設計要求配置物業服務用房,物業服務用房由建設單位無償提供,所有權依法屬于全體業主所有,物業服務企業在物業合同約定的期限內擁有無償使用權。

   物業服務用房的具體位置應當在建設工程規劃許可證附圖中注明,分期建設開發的建設項目,物業服務用房應在一期工程中配置。

   物業總建筑面積5萬平方米以下的,按照不少于建筑面積100平方米配置;總建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的,按照總建筑面積的2‰配置;總建筑面積超過20萬平方米的,除按照20萬平方米的2‰配置外,超出部分按照1‰的標準配置,但最多不高于建筑面積500平方米。

   物業服務用房應能獨立使用,具備水、電、暖、通風、采光等使用功能及獨立的水、電、暖等計量器具。多層物業應設置在地面一層,高層物業不得高于四層。物業服務用房不得抵押、轉讓、出租。未經業主大會決定,任何單位、個人無權改變物業服務用房、業主委員會辦公場所的用途及標準。

   第十條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列規定的,方可辦理物業交付手續:

   (一)生活用水接入城市供水管網系統,并安裝分戶計量裝置;

   (二)雨水、污水排放接入城市雨水排放系統和污水排放系統;

   (三)小區用電接入城市供電網絡,并安裝分戶計量裝置;

   (四)在城市管道燃氣、集中供熱主系統管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應系統管網連接,并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

   (五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按相關設計要求配置到位;

   (六)按照消防要求完成消防供水、消防自動報警裝置和消防車通道等共用消防設施建設;

   (七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

   (八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

   (九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

   (十)住宅小區分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

   (十一)法律、法規規定的其他條件。

   建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅小區進行驗收。

   第十一條建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。

   本條例所稱的前期物業管理,是指在建設單位交付房屋之后至物業項目業主大會、業主委員會成立并選聘出物業服務企業之前,由建設單位通過招投標的方式選聘物業服務企業,進行物業管理的活動。

   招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料,向物業行政主管部門備案。

   第十二條建設單位組織竣工驗收和分戶驗收。對共用部位、共用設施設備的驗收應由建設單位向相關部門申請,由相關管理部門及前期物業服務企業參與;業主入住時的分戶驗收,應在業主辦理入住手續時,由業主、建設單位、前期物業服務企業共同現場查驗并書面記錄確認。建設單位對業主專有部分的保修義務自業主入住分戶驗收之日起計算,截止日期按國家相關規定時限執行。

   建設單位應當自住宅小區竣工驗收合格之日起30日內,與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續。

   建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及交接驗收手續等資料報物業行政主管部門,并作為物業買賣合同約定的內容。

   第十三條建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務和違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售物業時將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

   物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同,應當對遵守臨時管理規約作出書面承諾。

   第十四條建設單位應當在物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下,自前期物業服務合同簽訂后30日內,按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:

   (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖和分戶驗收等竣工驗收資料;

   (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

   (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

   (四)業主名冊;

   (五)專業經營單位的專業經營設施設備接收管理手續;

   (六)物業管理必需的其他資料。

   前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

 

第三章業主大會與業主委員會

 

   第十五條房屋的所有權人為業主。

   建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況以書面方式及時報告物業行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

   符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

   (一)業主已入住建筑面積的比例達到小區總建筑面積50%以上;

   (二)業主已入住戶數的比例達到小區總戶數50%以上;

   (三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到小區總戶數25%以上。

   首次業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

   第十六條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

   符合業主大會成立條件的,由建設單位向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的書面申請;建設單位30日內未提出申請的,可由該物業管理區域所在地的社區居(村)民委員會組織10人以上的業主代表提出申請。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應在收到申請的30日內組建業主大會籌備組。

   首次業主大會籌備組由7人以上單數組成,由建設單位代表、前期物業服務企業代表、業主代表和街道辦事處或鄉(鎮)人民政府代表等人員組成,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

   籌備組應當自成立之日起7日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

   第十七條籌備組履行下列職責:

   (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

   (二)草擬管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則;

   (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

   (四)制定并提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

   (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

   籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前,在物業管理區域內公告前款規定的內容。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當及時予以復核并在首次業主大會召開前告知異議人復核結果。

   籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。

   第十八條業主身份以及建筑面積的確認,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據。

   一個物業管理區域內業主在300戶以上的,可以采取以樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業主參加業主大會會議。

   第十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任,每屆任期不超過5年,可連選連任。

   業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選主任、副主任。

   業主委員會委員經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居(村)民委員會任職。社區居(村)民委員會成員符合業主條件的可在業主委員會任職。

   業主委員會成立、換屆、變更,應當在30日內向物業所在地的物業行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案,并申請辦理刻制公章。

   第二十條業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會進行換屆選舉。

   業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等,移交給新一屆業主委員會,不及時移交的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。新一屆業主委員會應當在業主大會上說明上述交接情況,接受業主監督。

   業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定終止其委員資格:

   (一)拒不履行委員職責的;

   (二)業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的;

   (三)違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

   (四)利用職務之便要求或接受物業服務企業減免物業服務費等有關費用的;

   (五)違反少數服從多數原則,組織、煽動業主進行不正當維權等違法違規活動的;

   (六)違反其他法律法規規定,不適合繼續擔任業主委員會委員其他情形的。

   業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可由全體業主分攤。

   經費的籌集、管理和使用由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,經業主大會會議表決通過后執行。業主委員會應當每年在物業管理區域內公告經費籌集、管理和使用情況,接受業主監督。

   第二十一條業主大會可以根據工作需要設立業主監事委員會。業主監事委員會的工作職責應包括:

   (一)在業主大會期間,向業主大會報告物業監督工作的實施情況;

   (二)監督本物業管理區域業主大會決議、決定的執行情況、業主委員會的工作情況;

   (三)監督業主代表、業主委員會及委員日常工作中遵守管理規約、臨時管理規約、議事規則及工作規則等規章制度的行為,對業主委員會委員的不稱職行為,必要時應提出停任建議;

   (四)監督本物業管理區域的有關的財務狀況和共有房屋、設施、設備等資產的使用情況;

   (五)派員列席業主委員會會議;

   (六)向業主大會提出建議和意見;

   (七)業主大會選舉、表決的記票、監票和統計工作;

   (八)業主大會賦予的其他職責。

   業主監事委員會具體產生辦法、工作職責和所需經費由業主大會確定。

   第二十二條不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導后仍不能成立的,應當由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府負責組織,由社區居(村)民委員會、業主代表等組成物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責,物業管理委員會業主代表所占比例不應低于50%。

   物業管理委員會的常設機構設在物業項目所在地的社區居(村)民委員會,日?;疃目?、組織、協調由社區居(村)民委員會負責。物業管理委員會的人員組成,應當公開征求所在物業管理區域業主的意見。

 

第四章物業使用管理

 

   第二十三條業主或者物業使用人使用物業不得有下列行為:

   (一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修管理規定的行為;

   (二)違法搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規定的行為;

   (三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、私改供排水管線及其他共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

   (四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

   (五)隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環境衛生管理規定的行為;

   (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動,排放有毒、有害物質等違反環境?;す芾砉娑ǖ男形?;

   (七)侵占、損壞消防設施,占用消防通道,堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動車或者為電動車充電等違反消防安全管理的行為;

   (八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

   (九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的行為。

   有前款行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止并及時報告物業所在地的物業行政主管部門和有關管理部門,物業行政主管部門和有關管理部門應當按相關規定及時依法處理。

   第二十四條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、防盜網、太陽能熱水器等設施,應當遵守管理規約、臨時管理規約等相關規定。

   業主應當按照垃圾收集的有關規定傾倒垃圾,保持物業的整潔、美觀。

   第二十五條業主轉讓或者出租房屋的,應當將管理規約、臨時管理規約的內容告知受讓人或者承租人,并自合同簽訂之日起15日內將轉讓或者出租情況告知物業服務企業。

   第二十六條業主或者物業使用人在辦理入住手續時,應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修監督管理協議。

   物業服務企業應當在住宅裝飾裝修監督管理協議簽訂后對裝飾裝修活動進行巡查,發現危及房屋安全的行為應當予以勸阻,并及時報告房屋安全主管部門或有關管理部門。

   第二十七條住宅裝飾裝修監督管理協議應當包括下列內容:

   (一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

   (二)允許施工的時間;

   (三)廢棄物的清運與處置;

   (四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

   (五)禁止行為和注意事項;

   (六)違約責任;

   (七)其他需要約定的事項。

   第二十八條物業管理區域內車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。建立住宅小區空閑車位“租售并舉”的管理機制。

   第二十九條物業管理區域內規劃的車位、車庫尚未充分利用的,不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

   物業管理區域內車位、車庫不足,需要增設的,在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下,經20%以上業主提議,召開業主大會,經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意,按照規定辦理相關手續后,方可增設。

   車位、車庫的管理、收費標準等事項由業主大會決定。業主大會決定收取場地租賃費的,扣除管理成本后的場地租賃費屬于全體業主共有。

   具備條件的住宅小區全部實行劃線停車,確保車輛停放規范有序。

   鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小區規劃條件允許,并經業主大會同意的情況下,建設、經營地下停車場和立體停車設施,滿足停車需求。

   第三十條管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的交納方式和違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

   管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。

   物業共用部分、共用設施設備經營所產生的收益,應當主要用于補充專項維修資金或者共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,也可以按照業主大會的決定用于業主大會和業主委員會工作經費等。 

 

第五章物業服務管理

 

   第三十一條本條例所稱物業服務企業,是指依法成立并具有獨立法人資格,按照物業服務合同約定提供相應服務的企業。

   物業服務企業應當按照物業服務內容和標準配備相應的專業人員,具備為業主提供解決物業維修使用問題的專項服務能力。

   物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

   物業服務成本或者物業服務支出,一般包括以下部分:

   (一)工作人員工資、社會保障和按規定提取的福利費等;

   (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

   (三)物業管理區域清潔衛生、清冰雪費用;

   (四)物業管理區域綠化養護費用;

   (五)物業管理區域秩序維護費用;

   (六)辦公費用;

   (七)物業服務企業固定資產折舊費用;

   (八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

   (九)各項稅費;

   (十)經業主大會、業主委員會同意的其他費用。

   第三十二條物業行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,物業行業協會應當定期開展業主滿意度測評,運用企業信用等級評定對其服務質量進行考核,促進物業服務企業提高服務水平。

   建立物業服務企業“紅黑榜”社會發布制度,建立誠信企業激勵獎勵和不良企業的懲戒機制。

   第三十三條物業服務企業應當在物業行政主管部門的指導下,建立行業自律組織,規范行業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平,維護物業服務企業的合法權益。

   物業行業自律組織可以依據國家、省、市有關規定,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善自律制度,配合物業行政主管部門建立健全信用檔案。

   物業服務企業應當定期向物業行政主管部門報送信用檔案信息、統計報表等資料。

   第三十四條業主大會或業主共同決定選聘物業服務企業的,業主委員會代表其與物業服務企業簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。

   物業服務合同應當包括下列主要內容:

   (一)物業服務項目、內容、質量和服務標準;

   (二)物業服務費用的標準、計費方式和收取辦法;

   (三)雙方權利義務;

   (四)專項維修資金的管理和使用;

   (五)物業管理用房的使用;

   (六)合同期限;

   (七)違約責任;

   (八)爭議解決途徑。

   業主大會重新選聘物業服務企業,鼓勵通過招投標方式進行。

   選聘物業服務企業前,業主委員會應當召開業主大會會議,對選聘方式、合同期限以及服務內容等進行表決。未經業主大會同意,業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

   第三十五條物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起10日內,向物業行政主管部門備案并在物業管理區域內公示,業主有權進行查閱和復制。

   物業服務企業應按物業服務合同約定的標準提供物業服務,業主委員會代表業主大會應對物業服務企業履行合同進行監督。

   業主大會與物業服務企業因合同糾紛欲提前終止物業服務合同的,可向物業行政主管部門及街道、社區居(村)民委員會提請調解,物業行政主管部門及街道、社區居(村)民委員會應予受理,調解不成的,業主大會可按法定程序提前終止物業服務合同,重新選聘物業服務企業。

   第三十六條物業服務合同期滿,業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定,原物業服務企業按照原物業服務合同繼續提供服務的,原物業服務合同繼續有效至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定的價格交納延續期間的物業服務費。

   因物業服務合同期滿、解除或者終止,物業服務企業不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當提前三個月書面告知業主委員會,并與業主委員會按照相關規定辦理退出手續,履行相關義務,否則不得擅自退出物業管理區域或者停止物業服務。

   物業服務企業辦理退出手續,應履行下列交接義務:

   (一)移交保管的物業檔案、服務檔案;

   (二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

   (三)移交物業服務用房;

   (四)清算預收、代收的有關費用;

   (五)移交物業財務賬、款;

   (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

   業主欠交被解聘物業服務企業物業服務費用的,應予交納,可按約定由新的物業服務企業代為收取。

   第三十七條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:

   (一)物業項目基本情況、物業服務企業負責人姓名及聯系方式、物業服務投訴電話、物業服務項目所在社區、街道名稱及聯系方式、業主委員會成員名單及聯系方式;

   (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

   (三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

   (四)物業服務費用交納情況、物業服務項目收支情況及審計報告、由物業服務企業負責經營的物業共用部位和共用設施設備經營所得收益等;

   (五)其他應當公示的信息。

   第三十八條業主應當按照物業服務合同的約定全額交納物業服務費,物業服務企業已經按照約定和相關規定提供服務的,業主不得以未接受物業服務或者無需接受物業服務為由拒交物業服務費。

   業主委員會應當督促業主交納物業服務費,經督促未交納的,物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業服務費的,可自逾期之日起,按照物業服務合同約定加收違約金,收取標準不超過日1‰。

   業主轉讓物業時,應當與物業服務企業結清物業服務費;未結清的,應當對物業服務費的結算作出約定,并告知物業服務企業。

   第三十九條物業服務企業收取物業服務費,不得有下列行為:

   (一)未按照相關規定對物業服務內容、服務標準、收費標準進行公示的;

   (二)擅自擴大收費范圍的;

   (三)擅自提高收費標準或者重復收費的。

   物業服務企業違反本條規定,相關部門有權糾正,并依據相關法律法規進行查處。

   第四十條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業,物業服務費由業主承擔,建設單位與業主另有約定的除外。

   建設單位銷售房屋,不得與房屋買受人約定減免物業服務費。物業交付后長期空置的,其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

   第四十一條物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務:

   (一)接受業主的監督,及時處理業主的投訴,反饋處理情況并建立投訴工作臺賬;

   (二)加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理,并委托專業機構進行及時維修養護,協助相關部門做好物業管理區域的安全防范等工作;

   (三)按照規定及時公開涉及物業管理的相關信息;

   (四)對物業管理區域內的違法、違規或者可能侵害業主權益的行為及時勸阻、制止,對拒不聽從勸阻的,及時向轄區相關部門報告;

   (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
   第四十二條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。

   物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

   專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得以物業服務企業拒絕代收有關費用為由停止向最終用戶提供服務。

   住宅小區專業經營單位,應當承擔供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置和通信、有線電視、寬帶數據傳輸入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用,與終端用戶另有合同約定或者法律、法規另有規定的除外。

   專業經營單位需要架設管線,應經業主委員會及物業服務企業同意,并簽訂鋪設安裝協議。

   第四十三條物業管理實行物業管理聯席會議制度。

   物業管理聯席會議應當由物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集,物業行政主管部門、社區居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主代表和專業經營單位等應當參加。

   物業管理聯席會議主要協調下列事項:

   (一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

   (二)物業服務企業在履行退出程序以及交接手續中出現的問題;

   (三)物業管理區域內的突發事件;

   (四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

   (五)需要協調的其他物業管理事項。

   第四十四條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,應當協商解決;協商不成的,可以向社區居(村)民委員會或者聯席會議申請調解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

   第四十五條物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動,業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

 

第六章物業的維護

 

   第四十六條建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系,按照國家、省、市規定的保修期限、保修范圍、質量要求,承擔物業的保修責任。

   第四十七條物業保修期滿后,業主專有部分的養護、維修,由業主負責。

   業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時養護、維修,相鄰業主應當提供便利。

   第四十八條業主長期空置物業的,應當告知物業服務企業,并與其就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商約定,采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

   業主長期空置物業的,物業服務費交納比例有約定的,從其約定;未作約定的,與其他未空置物業同等交納。

   第四十九條物業保修期滿后,物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理由業主共同承擔,也可以委托給物業服務企業承擔。

   電梯等屬于業主共有的特種設備,由物業服務企業或者業主按照特種設備管理的相關規定,委托專業服務單位負責維護、保養。

   第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主應當予以配合。

   專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔,物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

   政府及有關部門應當加強對專業經營單位的監督管理,督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

   第五十一條新建住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋交付手續前一次性足額交存首期房屋專項維修資金。

   竣工交付后尚未售出的房屋,由開發建設單位作為產權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監管的,開發建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉??⒔ㄉ璧ノ喚淮嫻姆課葑ㄏ釵拮式?,在房屋售出后轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。

   第五十二條首期房屋專項維修資金應按業主所擁有物業的建筑面積交存,每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額為本市建筑安裝工程每平方米造價的5%。

   本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額應當定期公布。

   第五十三條業主分戶賬內房屋專項維修資金余額不足30%時,應當續交專項維修資金;已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的,應當按規定進行交存。

   業主拒不交存房屋專項維修資金的,業主委員會、社區居(村)民委員會或者物業服務企業可以書面督促其限期交存;逾期不交存的,應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存;發生共用部位、共用設施設備維修時,相關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金,延誤維修時機或無法維修,給其他業主造成損失的,應承擔賠償責任;拒不承擔賠償的,業主委員會或者具有利害關系的業主,可以依法向人民法院提起訴訟。

   第五十四條已交存住房公積金的業主,可以依法從業主及其配偶個人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項維修資金。

   第五十五條房屋專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

   房屋專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則,并接受維修資金列支范圍內的業主監督。

   房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用,由業主按照各自房屋建筑面積的比例分攤。

   第五十六條在物業管理區域內,有下列情形之一的,可以立即使用房屋專項維修資金:

   (一)電梯故障;

   (二)消防設施故障;

   (三)因不可抗力等突發事件導致屋面、外墻體嚴重滲漏;

   (四)上、下水管爆裂或排水設施出現坍塌引起的功能性障礙;

   (五)供電線路故障;

   (六)樓體外立面存在脫落危險;

   (七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

   業主委員會、相關業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑相關專業機構出具的鑒定報告、應急維修工程項目說明、維修工程實施方案,向市、縣(市)房屋專項維修資金管理機構提出資金使用申請。

   房屋專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起3個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后,組織者應當將維修資金使用及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

   房屋專項維修資金管理機構應當方便快捷地處理應急維修事項,加強監督管理,保障資金安全。

   第五十七條提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責,因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的,依法賠償相關業主損失并承擔相應的法律責任。

   第五十八條因維護物業或者公共利益,供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共用部位的,應當告知業主委員會和物業服務企業,并于施工前在物業管理區域內公示,采取安全保障措施,施工結束后應當及時恢復原狀。

   第五十九條物業維修養護時,相關業主和物業使用人應當給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的,應當負責修復或者賠償、。

 

第七章法律責任

 

   第六十條違反本條例的規定,建設單位有下列行為的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按照下列規定予以處罰:

   (一)未及時進行物業管理區域備案、未與專業經營單位辦理接收管理手續、未移交相關資料的,處1萬元以上3萬元以下???;

   (二)在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房或物業用房未交由物業服務企業使用的,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的???。

   (三)未通過招投標或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的,處3萬元以上10萬元以下的???。

   第六十一條違反本條例的規定,有下列行為之一的,由物業行政主管部門責令限期改正,予以警告,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用,并按照下列規定處罰:

   (一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

   (二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,專業經營單位施工后未及時修復路面,損害業主共同利益的;

   (三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

   (四)擅自改動物業管理區域內排水管線的。

   個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的???;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的???。

   第六十二條違反本條例的規定,物業服務企業有下列行為的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按照下列規定予以處罰:

   (一)未及時報送信用檔案信息、統計報表等資料,處1萬元以上3萬元以下???;

   (二)未公開物業服務合同等應公開公示信息的,處5000元以上2萬元以下???;

   (三)擅自終止物業服務或退出物業服務項目、未按規定辦理退出手續履行交接義務的,處1萬元以上3萬元以下???。

   第六十三條業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。

 

第八章附則

 

   第六十四條按照業主群體意愿實行自治管理或者由社區服務機構代行管理及企事業單位通過自行管理等方式進行物業管理的,參照本條例執行。

   第六十五條本條例自2019年7月1日起施行。


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